Tout au long d'un bail, les dépenses liées à l'entretien du logement occupé sont réparties entre le propriétaire et le locataire. Il n'est pas toujours évident de savoir à qui doivent être imputés les travaux dans un logement loué.

Distinguer les dépenses qui doivent être réglées par le propriétaire ou le locataire

Dans certains cas, la loi impose au locataire de prendre en charge certaines réparations. Il s'agit en grande partie de petits travaux. Car le locataire a l'obligation d'entretenir et de maintenir propre et en bon état le logement qu'il occupe.

Les travaux imputés au locataire concernent en majorité l'intérieur du logement, quand il est nécessaire d'effectuer une petite réparation, ou un changement en cas d'usure.

S'il le détériore au cours du bail, il doit en assumer les réparations.

Dans le cas où le locataire brise une vitre, ce sera à lui d'en effectuer le remplacement.

Et cela touche tous les menus travaux qui peuvent être fait dans un logement. De la plomberie (évier bouché, joint à changer) à la serrurerie (serrure cassée), en passant par l'achat d'un nouveau tuyau de raccordement au gaz, etc...

C'est ce que l'on nomme l'entretien courant et les réparations locatives. Afin d'y voir plus clair, le décret du 26 août 1987 fixant la liste de travaux qu'un locataire se doit d'assumer est détaillé sur le site Service-Public.fr

Certains travaux restent entièrement à la charge du propriétaire

Il va s'agir de réparations à faire en urgence et qui résultent d'une vétusté de l'appartement comme :

  • → la chaudière qui tombe soudainement en panne
  • → une robinetterie trop usagée qui lâche
  • → des volets vieillissants qui rendent l'isolation du logement inexistante.

Mais qu'en est-il des travaux pouvant améliorer les parties communes ou privatives de l'immeuble ?

Par exemple, dans le cas d'un ravalement de façade dans une copropriété. Ce type de travaux, au-delà de son aspect esthétique, permet aussi une meilleure isolation thermique. Et, par conséquent, pour le locataire, une amélioration de son habitat et des économies sur ses factures énergétiques.

Parce que le coût de ces travaux est parfois élevé pour le propriétaire, ce dernier peut se poser la question suivante : une partie des frais peut-elle incomber au locataire ? Peut-il augmenter le loyer à l'occasion de ces travaux ?

La législation est formelle à ce sujet. Ce type de travaux est exclusivement à la charge du propriétaire ou du bailleur. Ces travaux de ravalement de façades valorisent son patrimoine.

Il ne peut en aucun cas faire subir au locataire une revalorisation de son loyer sous ce prétexte-là, le montant du loyer ayant été fixé au moment de la signature du bail. Il ne peut être augmenté qu'une fois par an et en tenant compte de l'indice INSEE. Cela augmentera, par contre, la valeur locative qui pourra être appliquée à un futur locataire.

Ce qui change avec un bail commercial

Dans le cas où il s'agit d'un bail commercial, certains travaux considérés comme du gros oeuvre peuvent faire exception. Le bailleur souhaitant se décharger de certains d'entre eux sur le locataire va parfois à l'encontre de la législation générale.

Afin de réduire ses frais, le propriétaire peut proposer, à la rédaction du bail commercial, que certains travaux puissent faire l'objet d'un appel de charges. Comme cela peut-être le cas lors d'un ravalement de façades. Une diminution des loyers peut être envisagée en contrepartie.